超級購房實戰手冊4—房型甄選篇

終于來到了大家平時買房時談論最多的部分－房型篇。

作為這次咱們地標最強的整個“超級購房實戰手冊“的完結篇，很多群友應該都很期待有什么看房神功之類的，讓自己一下子就能真的成為看房專家。房子好不好，一眼就能看出來。真的看過1000套房子的小編我，覺得其實并不太難。不過“房型”作為好房子的權重，其實并沒有大家想的那么高呢。老司機如我，其實對好房子的評價是這么排序的：

挑對城市－這是必須及格的。所以可以不計分，否則怎么都不是好房子；

挑對區位／商圈，好房子占比40%；

挑對小區，好房子占比25%；

挑對房型，最多只占15%；

還有20%呢？

剩下的20%，就是買對價格。不過這點對咱們兔博士app的用戶伙伴們是穩拿的20分，兔博士app查房價，就是一查一個準呢。

買房的讀者完全可以用這個標準給自己看的房子打分哈。要不怎么說咱們是宇宙無敵超級好用的購房實戰手冊呢。

雖然只有筆者心目中的15%，但是由于很多封神的大咖們經常拿出來說道，小編還是要認認真真的跟大家也說說“到底什么戶型是好戶型”，聽完，一定讓大家有get到關鍵點呢。

好房型第一條：陽光一定要足夠多。

這條絕對能夠讓再有代溝的老人家心滿意足。別看聽上去貌似很傳統，其實里面的道理還真不少呢。

1）陽光多，家里地板衣服不容易長霉。

其實基本上黃河以南的城市，家里或多或少都會遇到衣服／家具發霉的問題。如果是南方的深圳／廣州，甚至其實挺當中的上海／杭州，黃梅天絕對在家里能擰出水，那發不發霉就完全看房型能夠有多少陽光采納量了。

2）陽光多，家里的耗能會節省好多。

根據筆者做爸爸后的生活經驗，家里費用最貴的就是采暖費，無論是空調還是地暖。陽光充足，絕對可以省掉很多能耗呢，省錢又環保，絕對要選啊。

3）算然沒有實際的大數據，陽光采納量多的房型，家人生病的機會也少很多。

可能是太陽能量巨大吧，陽光好真的不容易被病毒侵入呢。有孩子的家庭，陽光好，小朋友長得高可不是迷信哦。維生素D轉化為鈣質就是需要陽光做觸媒啊。

(獨家技巧：看一個房子的陽光量，兩個時間最佳，早上7點看看日出的太陽能不能照的到；晚上6點，看看日落的時候，還能不能照的到太陽。如果這兩個時間都能夠有太陽，那這房型的陽光采納量一定是夠的)

4）連衛生間和廚房也最好能夠直接采光。

作為房間里最陰濕的兩個空間，廚房和衛生間其實是最需要直接采光的。目前國內的法規基本規定了廚房和衛生間要有對外的開窗，但是很多房型都是采用采光井的設計，本身并沒有直接對外取光，這就使得這兩個空間容易有異味和潮濕不衛生。從老祖宗的風水來說，也是非常不好的。所以，盡可能選擇衛生間和廚房也全明全采光的戶型。

5）進深大于面寬的戶型堅決不要。

“進深”就是這套房子的深度，在國內基本上就是南北長度，或者偏南北的長度；而“面寬”就是面對采光的長度，或者是東西的跨度。看了前面關于采光越多越好的說法，大家一定理解：面寬越大，采光越好。所以如果一套房子的進深超過面寬，那采光一定不會好(會有暗間)。所以，遇到這樣的戶型，還是直接放棄吧。有些東西端頭的戶型，當中會開朝西朝東的側窗，雖然改善了采光，但是其實并沒有改變整個房子的空間格局，也不大會是好戶型。

好房型第二條：廚房能夠開放就不要封閉。

這點絕對是小編認為好房型中最重要的2條中的一條。宅男們可能不留意，因為廚房不是給媽媽用的，就是給老婆大人留的，自己一點都不關心。其實廚房—絕對是將來入住后美好生活的關鍵空間所在呢。

開放廚房=更多夫妻交流。

開放廚房=太太做菜會走心。

開放廚房=小朋友特別開朗。

哈哈，這三點前后還有些因果，一定足夠引起宅男們的注意了吧。再說一點科普吧：真正豪宅的標準之一就是要有開放式廚房，另外配備的中式廚房，其實是給傭人或專業廚師用的。

好房型的第三條：陽臺越大越好，越沒遮擋越好。

1）陽臺對景很重要。

這點可能也是大家看房時候的必有動作，到陽臺上看下周邊樓宇的情況。不一定很高，但是陽臺有個很好的景觀一定讓這套房子變得搶手很多。這點其實咱們在第三篇［小區優選篇］里有重點介紹過。如果客廳燈等主要朝向是朝南朝陽光，又正對小區內的主要綠化景觀，那絕對算得上是好房型啊。

2）陽臺最好要深一點。

筆者經常發現大家在看房的時候，看陽臺就是在看陽臺外有沒有好的景色，而忽略了陽臺本身的大小。由于國內多是大樓房子，所以面寬等條件其實基本是一致的，因此陽臺的大小只跟深度有關。1.2米以上的陽臺就能算大了，如果能夠到1.8米(男生2步半，女生3步，后文會跟大家詳解用步子量房型尺寸)，絕對就有個可以陽光早餐的露臺啦。再加上國內的法規，本身陽臺也只算一半的面積，所以實際上陽臺越大，從總價的角度就越劃算。

好房型的第四條：2寬1高3個關鍵尺寸。

筆者可是專業建筑師出身，深知各個空間尺寸其實是進到房子之后感受舒不舒服的關鍵所在，所以趕緊把幾個最關鍵的空間尺寸報給大家呢。

(獨家技巧：不一定要帶皮尺來量，一是顯得很斤斤計較，而且因為墻有擺放家俱等不一定能夠量的到，筆者推薦大家用走步子的方式，男生一步大約70-80cm，女生一步55-70cm，所以完全可以用走步子的到房型的基本尺寸的)

1）客廳面寬，最小4.2米(男生5步/女生6步)。

再小就一定是2000年以前的老房子了，而且基本上4.2米對應的就是60寸電視機，再小電視機都買不大。

(科普一下：建筑圖紙上的面寬和進深都指的是軸線尺寸，實際現場量的時候只能量凈尺寸。所以基本上室內量的尺寸加30cm就是圖面尺寸，或者圖紙尺寸減掉30cm就是空間實際凈尺寸）

2）主臥面寬，最小3.6米(男生4步/女生5步)。

一樣的道理，都跟主要空間家具尺寸有關：2.2米長的大床，加上60cm的床柜，剩下還要留最小60CM的走道，怎么說都要這個尺寸。

3）凈高最低不能低于2.65米。

開發商一般會說層高，其實是一樣的。再低一定會覺得很壓抑。要特別注意層高跟空間大小成正比，比如6米面寬的大客廳，基本上層高要到3.2米才匹配，否則廳越大，就越感到頭頂壓抑。另外如果層高小于2.65米，裝修的時候中央空調的出風口就很難處理了。

還有筆者特別留意的第五條：承重墻越少的戶型越有再創造可能。

其實開發商做的戶型基本是各種條件各種法規妥協勉強后的戶型設計。懂一點建筑的，或者對空間有點想法的當然想要把自己的房子弄的與眾不同一點。什么用石材大理石等裝修材料和花花綠綠的墻壁顏色來弄自己家的，多半都會后悔而且只能算得上是裝飾，根本算不上是空間設計呢。

一個家庭從2人世界，到3口之家，到有老人來幫忙，再到小朋友有獨立的房間，再到后來小朋友成長為高中大學生離開家。。。這些人生的階段對空間的不同需求其實都可以在房型裝修上來調整的。尤其是現在的限購和高房價情況下，通過頻頻換房子來滿足生活在某個階段對空間的要求，其實是很奢侈和基本不可能的。

所以在建筑結構上具備空間可塑型，其實才是更大意義上的好戶型。

這也就是為什么框架結構的戶型，比如著名的潘石屹潘總的成名作北京SOHO，樣板房的時候最能作出不一樣的風格來吸引大家的眼球了。因為框架結構本身，墻僅僅是分隔用的，本身不承重，可以隨便的敲掉／移位和按照設計的要求調整。

又到了廣告時間，咱們宇宙無敵超級好用的兔博士app，幾乎收集了國內最完整的小區房型圖庫，所以每個在兔博士上掛牌銷售的房源，都有完整的房型圖可以查看，這樣在去實際看房之前，也能從空間的角度對房型的好壞做個基本判斷了。

好了，本篇又碼3000字。這篇踏踏實實的給大家說了從戶型角度，什么是好戶型，2寬1高3個關鍵尺寸。

連同前面已經發出的：城市判斷篇，區位商圈選擇篇，小區優選篇；房型甄選篇，總共4篇， 12000字。相信對致力于買房的大家一定很有用。

也歡迎大家留言，聊聊自己怎么挑選房子的，咱們也會分享出來，讓群友們一起更好的挑到好小區好房子呢。

所以，趕緊關注咱們公號吧，別錯過了這價值連城的超級購房實戰手冊呢。

筆者介紹：

兔博士app創始人 劉煜

1998年同濟大學 建筑城規學院畢業

房地產開發咨詢 從業18年

為萬科／中海／綠城／星河灣等知名開發商服務多個知名樓盤

2016年 創辦國內第一個用數據說話的房地產大數據好產品兔博士app。