超級購房實戰手冊3—小區優選篇

又到了全民看房的季節。

跳槽/結婚/生娃，還有買房換房這些現代人生活中的節點工程，都在一年之春必須有個交待。鴨梨山大啊，必修課就是必修課，誰讓一年之際在于春呢。

作為一個因為“學業+工作=興趣”的地產老炮兒，可以很負責任的跟大家說：

“從業那么多年，我真的看了不下1000套房”。

所以，平時朋友/同學/家人來問房子的時候，發現很多早已成竹在胸的“鐵一般的事實和規矩”，廣大買房群眾居然都還不知道。每每跟我聊起后都興趣大濃，甚至打賞派紅包轉粉，催促我立開小蜜圈開班的都不在少數。

因此，覺得真的有必要好好的跟大家聊聊這些咱們業內的獨家不二的買房法則，不說地表最強，好歹也一定是可以稱霸買房江湖的“買房真經”了。

上兩篇分別是：

1）“城市判斷篇”，就是告訴你到底在一個城市該不該買房；

2）“區位商圈選擇篇”，就是在一個確定要買房的城市里如何選出穩賺不跌的區域商圈和板塊；

本篇是第三篇“小區優選篇”。

咱們這篇的顆粒度就更細啦，直接來到小區，也就是平時大家提到買房時候的談的最多的“看房”。

第一條：在選中的商圈/板塊內，先挑最貴的小區。

這條絕對爭議不小，有違咱們“勤儉持家”的光榮傳統啊。不過背后的道理很簡單：

1）同樣區位，貴的一定是好的。

存在即合理，尤其是2手房市場，如果價格明顯比同商圈/板塊的小區貴，那一定就有過人之處。不是學區特別好，買了就鐵定進某個超牛學校；就是小區的物業管理到位，沒有小偷小摸，亂七八糟的人隨便出入；也可能是小區的業主都舍不得拋盤；再有可能就是建成時間短，房型特別好，景觀也很棒。。。總之，2手小區其實是完全市場化的行為，因此，貴一定有貴的道理。

2）房地產本質是資產，越貴的資產升值越快。

這條是從經濟學的接盤角度出發的，你會發現其實世上絕大多數的商品是按照喜歡它的用戶的購買力定價的(說自己是成本定價的，要么是騙子要么就是傻子)。而一個顯而易見的經濟學現象就是：一群相對有錢的用戶更容易接受價格的成長(道理也很簡單，他們的財富成長速度超過房價，所以他們喜歡的房屋資產也會加速升值)。也因此，其實這兩年的房價上漲，豪宅絕對是上漲中領漲的。

3）注意，以上說的“貴”是指單價。

看過太多單價其實不高，但是由于面積太大導致總價過高，賣的非常緩慢的新盤了。所以，咱們在挑選小區的時候，一定是挑單價最貴的，不是總價最貴的。補充說一句：下次講到怎么算好戶型的時候也會提到的，人均可以感知到的舒服空間就是“人均70平米”，比這個再大的戶型，基本上就大的很不得當了，而且如果房間里面放不滿家具，那幾乎100%會被嫌棄成沒文化的土豪。

4）所以，挑小區一定要先用宇宙無敵超級好用的查房價神器-兔博士app看下小區的價格。

因為咱們兔博士是第一個覺察到小區這個信息維度的重要性的，所以在兔博士app上不但有一個小區最新的在售房源掛牌價格，還有這個小區完整的真實成交信息。對于想購買這個小區的買家來說，這些數據都是必須要看的呢，看不看買房的時候相差幾十萬都很有可能。

針對房東，兔博士有目前國內最好用的房源估價算法，不但可以給出您這套房子最合理的價格，還特別給出這個價格下成交周期的預估。如果急著需要錢來周轉，就在咱們給的估價基礎上向下調報價，如果不急著等錢用，完全可以把價格上調，絕對的房東賣房神器啊。

第二條：挑小區，眼見為實的6個必看。

這個的確是買房時候，一定要觀察的小區的6個看點。

看點1:看小區沿街。沒有底商的“優于”有底商的。

這個很有可能跟丈母娘吵架，“買菜不方便啊”。不過這點對于很多CEO盤還有有國外購房經驗的VIP人群其實根本就是基本常識。不但是因為有底商導致整個小區沒有綠化景觀的沿街美好面，而且商業底商本身的衛生情況絕對對樓上住戶是很大的隱患點。且不說火災這小概率事件，由于底商下水道堵塞導致樓上住戶下水道堵塞的情況，絕對時常發生。所以，很對買房行家不買沿街的房子的根本原因，其實不在噪聲，而在于由于沿街底商導致的日后自己的額外維修成本。

所以，有底商的小區一定是同區域相對層次比較低的，尤其是底商是餐飲的是絕對不要購買的。高級的小區也有商業，但是是集中式的商業會所，或者是單獨的一條商業街。

看點2:看小區出入口。2個出入口的“優于”3個出入口的。

這點其實就是未來物業管理費的大頭。考驗的就是一個小區物業的管理經驗和水平。一個出入口基本=6個人(倒班)，而且多一個出入口，就增加了小區失竊等事情的發生可能性。其實，要不是國家規定必須有2個出入口，好的小區根本就會只開一個人行口和1-2個汽車出入口。

看點3:看小區停車。完全不能進車的“優于”可以開車進小區的。

人車分流都寫進咱們的建筑規劃規范了。但是大家的理解其實不同，在小區里劃一條路可以開車，這絕對不是“人車分流”；小區在地面有停車位的，將來一定就是鄰里吵架、業主委員會爭論不休的導火線。根據筆者的觀察，以上海北京深圳為例，有的是小區里完全不能開車的好小區。比如，在幾個核心城市都有的樓盤的品牌開發商星河灣，就是做到了絕對的人車分流。人在地上，車在地下。

看點4:看小區配套。有游泳池的“優于”沒有游泳池的。

游泳池作為一項運動，方便可達絕對是一個剛需。尤其是披著睡衣可以去泳池游泳，絕對是感受小區物有所值的關鍵時刻呢。而對于有小朋友的家庭，這點就更重要了。不管是南方還是北方，有泳池的普遍比沒有泳池的房價高，貴的CEO盤往往還有室外和室內多個泳池；深圳香港新加坡的豪宅，由于天氣原因，泳池是標配，所以比的就是泳池的長度和數量；而在上海/北京，戶外溫水泳池已經成了近幾年出來的新的豪宅小區的標配。

看點5:看小區景觀。有開闊草地或者水景的“優于”密集種樹的。有高低起伏的“優于”一馬平川的。

這點其實一般大家看房時不見得感受的到，主要說的是一個小區的整體造景投入。建一手房的時候對于景觀營造越用心的，到二手房的時候果然房價要比景觀普通的小區高很多。景觀設計有個特征，時間越久就越是會體現出差距。四季有花，滿區飄香的感官絕對頂過中介的100句好話。而且本身景觀用心的小區，物業等其他設施也一定不會差。

看點6:再次來到小區外，看看小區周邊有沒有讓你動心的商業配套或者城市景觀。

雖然作為業內人士，應該對看房買房很理性，有很多規矩和方圓可以尊崇。但是偏偏筆者買房幾乎都是被小區外的某個生活場景打動的。秋天，中央公園路旁慢慢的落葉；春天，清風徐徐的濱江慢跑大道。說到底，一個人住的地方，一定有讓你心心念念想著回去的理由。

第三條：必須要看的數據。

說完感性的，還是要來點非常理性和可操作的。這里有幾條必看的數據公式：

1）成交量大，價格不是很高的小區=商圈/板塊的“基本盤”；

“基本盤”的意思是這是這個商圈/板塊的平均值小區，更方面都處于中等水平，不容易犯錯，也是一般最容易找到可買房源的小區。

2）成交量大，價格成長很快的小區=商圈/板塊的“追漲盤”；

“追漲盤”就是很多后來大家說賺到錢的小區。量價齊漲，絕對是要持續漲價的節奏呢。這些盤，往往就是交付5年左右的次新房。一個是因為剛剛被二手買家注意到，另一方面就是小區的景觀、配套等都已成熟，大家很容易看得出小區的好品質出來。好的地產經紀對于追漲盤是最敏感的，所以可以從他們這邊方便的了解到。

3）成交量低，但是價格很高的小區=商圈/板塊的“標志盤”；

“標志盤”的成交小，很大一部分原因就是房東惜售，沒有房源。所以，一有房源出來往往就會有多個買家喊價搶標，因此，成交價格往往飆的很高。這些盤，其實如果能買到的話，絕對是好資產。

4）價格低，但是成交量也很低的小區=商圈/板塊的“淘汰盤”；

這句故意換了語序，先說價格，再說成交量。因為很多經紀人往往說某某小區的房價很便宜，但是就是不告訴你成交量情況如何？價格和成交量如果都低的話，扣掉商圈本身的位置原因，剩下的就是小區本身的問題了，量價都低，絕對是降價的趨勢呢，所以一定不要買到這樣的小區。

那大家一定會問，成交量和成交價都在哪里能看到啊？

認真做條廣告哈，宇宙無敵超級好用的兔博士app獨家提供小區的完整成交記錄，絕對可以幫你躲開“淘汰盤”。

好了，本篇又碼3000字。這篇給大家整理了在選擇好要關注的區域板塊后，如何選擇小區的關鍵方法。和上一篇“區位商圈選擇篇”一起看，基本上在一個城市里選小區就不會錯啦。接下來的一篇，會跟大家講講作為一名準建筑師，咱們是如何看待一套戶型的好壞的。

所以，趕緊關注咱們公號吧，別錯過了這價值連城的超級購房實戰手冊呢。

筆者介紹：

兔博士app創始人 劉煜

1998年同濟大學 建筑城規學院畢業

房地產開發咨詢 從業18年

為萬科／中海／綠城／星河灣等知名開發商服務多個知名樓盤

2016年 創辦國內第一個用數據說話的房地產大數據好產品兔博士app。