最近一段時間，國內房地產企業(yè)海外發(fā)債利息直線下降，從去年的10%左右下降到最近的5%，這說明外資對中國房地產市場的高度認同。 

 

　　實際上，就在摩根大通、渣打等外資投行紛紛下調中國經濟增長預期的同時，越來越多的海外資金通過債券、私募股權基金等方式，正在加快參與中國房地產市場投資。渣打銀行[微博]一位高層分析師向媒體透露，他們承接了大量中國房企海外融資的業(yè)務，盡管從他個人角度判斷，以北京、廣州等地為代表的中國房地產市場已出現(xiàn)過熱和房價泡沫。

 

　　這就是說，嗜血的“熱錢”其實是一邊“唱空”中國經濟，一邊卻在加速“做多”中國地產。

 

　　一位不具名的證券分析人士對記者稱，制造混亂、以圖投機，其實是“唱空”中國經濟的本質。“擾亂視聽，制造恐慌，用‘看不見的心’，配合‘看不見的手’，唱衰做多、唱多做空，反復操作，拉大波幅，進而在國際和國內金融市場的動蕩中獲取最大化利益”。這一直是在國際金融市場浸淫的“熱錢”們慣用的投機手法。

 

　　經濟學家李才元認為，“熱錢”來了或走了，對于中國經濟這么大的體量而言，目前根本算不上多大影響。“就算這些投機熱錢短時間離開，中國的流動性也足以填補空缺”。“熱錢”頂多制造一些趁火打劫的機會，比如他們一直就在中國樓市泡沫中火中取栗。

 

　　他說：“關鍵在于，只要中國經濟自身調整過來，實業(yè)真正復蘇，就沒什么可擔心的，‘熱錢’今天走了，明天還會回來。”

 

　　房地產市場成經濟轉型“主戰(zhàn)場”

 

　　最新數據顯示，雖然樓市調控政策連連收緊，但今年上半年重點城市的土地市場卻再度升溫。比如北京，前6個月經營性用地出讓收入為629.75億元，同比增幅高達334%，接近2012年全年的647.92億元。上海、廣州及其他一些主要城市的土地市場也在上半年高潮迭起。

 

　　去年北京財政收入3314億元，按今年樓市火爆的走勢看，房地產行業(yè)在財政收入中的占比可能遠超過20%，不但穩(wěn)居各行業(yè)之首，還有可能趕超2010年之前的紀錄。

 

　　“僅靠收縮影子銀行系統(tǒng)，對房地產調控是無效的。”財經分析人士雷思海認為，由于巨大的利益團體的結盟，房地產反而是最后一個受到流動性緊縮影響的領域。這樣的調控，恐怕只有等到其他行業(yè)先死了，才會輪到房地產調整。

 

　　按照2012年全國城鎮(zhèn)均價每平方米5800元計算，居民城鎮(zhèn)房產的資產規(guī)模達到了132萬億元。因此，全國房價上漲10%，就相當于資產增長13萬億元。這13萬億元財富效應，相當于2012我國GDP總額52萬億元的25%，這讓銀行、開發(fā)商、某些地方政府以及囤房者，不斷地往房地產行業(yè)里“搬錢”。

 

　　“大小儲戶們的錢都被銀行、信托公司搬到了房地產市場，其他行業(yè)里自然缺錢。”他表示，中國經濟的“錢緊”是結構性的，資金都被瘋狂的樓市吸進去了，工業(yè)企業(yè)以及為他們融資的股市都處于“缺血”狀態(tài)。

 

　　這正是經濟學家李才元的擔心——“錢緊”制造的股市震蕩有可能造成“雙殺實業(yè)”的結果：一方面，銀行業(yè)資金緊張，他們往往先從實業(yè)里抽走資金，只有最后繃不住了，才會脫離高利潤的房地產業(yè)務；另一方面，由于股市結構不合理，地產金融板塊占比太大，本來調控目標是樓市，可股市大盤先被砸倒了，會打擊投資者信心，長期看不利于以后好企業(yè)在市場上融資。這意味著，間接融資和直接融資兩條路，都可能“對實業(yè)封死”。

 

　　李才元強調，國家經濟轉型的“主戰(zhàn)場”是房地產市場，因為實業(yè)復蘇的前提是能否抑制高房價泡沫。目前的高房價，拉高了整個社會運行的成本，不論個人生活成本還是企業(yè)運營成本，都無形中大幅增加。

 

　　“一般市民為了一套房子而奮斗，還怎么去創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新？一般制造業(yè)眼看著地產業(yè)畸形高利潤，還有什么動力去搞生產、搞科研？”他說，在社會成本居高不下的情況下，所謂打造中國先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產業(yè)的“中國經濟升級版”，就只是一個說法，很難真正實現(xiàn)。“美國經濟為什么復蘇，主要原因之一是房地產泡沫崩掉了，社會成本降下來，實業(yè)才能得到喘息。”

 

　　雷思海表示，房地產市場泡沫再繼續(xù)下去的話，會綁架銀行、地方政府的融資平臺，以及中國的貨幣政策，一旦外部環(huán)境突變，這將成為擊穿中國經濟的一個危險源頭。

 

　　決策層必須重視樓市問題

 

　　雷思海認為，眼下扭轉中國經濟下行趨勢的當務之急，是政府推出以存量為征收依據的房地產稅改革政策，將囤房者們盡量“驅趕出來”。

 

　　不過，他似乎有些悲觀，“到目前為止，連先前說好的房地產信息城市聯(lián)網都做不到，可見房地產既得利益群體的阻力之大。”他預測，房地產泡沫如今正像股市當年狂奔向6000點一樣，如果不加遏制，最終還會上演掉到1600點的悲劇。

 

　　原央行貨幣委員會委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵[微博]，最近針對金融恐慌提出了一套綜合治理的“藥方”。

 

　　他認為，“錢荒”在倒逼中國經濟加速深層次改革：一是要大規(guī)模放開民營經濟投資限制，讓他們參與到地方基建和公共產品項目上來；二是必須進行金融整頓，把銀行體系的一些不良資產“像切除腫瘤一樣切除出去”。

 

　　此外，很關鍵的政策工具是盡快推出房地產稅。李稻葵表示，房產稅短期內也許不能完全壓制房價，但卻能夠給地方政府一個財政收入上漲的預期。同時，中央政府要給地方政府更多的財政分成，讓地方政府對未來財政收支沒有擔憂，這就能激活和調動中國經濟轉型的地方積極性。

 

　　“房價掉一半，股市翻一看”，李才元用一句市場中流傳的口頭禪，來預測中國經濟轉型的未來。這就是說，股市好轉的前提是實業(yè)復蘇，而實業(yè)復蘇的前提是，政府能在多大程度上解決好樓市泡沫這個“調結構的核心難點”，這也是破解地方政府沉迷在“土地財政”里不能自拔的根本難題。

 

　　“銀行業(yè)鬧‘錢荒’，再拖累股市下跌制造心理恐慌，千萬不能因此轉移視線。”他說，房地產是遏制中國經濟轉型的“元兇”，不應從新一屆中央政府的決策視野里溜掉。